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2018年中国地产行业未来投资、开工、拿地、竣工趋势分析[图]

2019年03月12日 13:20:54字号:T|T

    1、销售:楼市软着陆,一二线优于三四线

    一二线缓慢企稳。核心城市受推盘增加、基数回落影响,自 2018 年 9 月来单月销售降幅持续收窄,12 月单月同比增长4.5%,带动全年销售面积同比增长 0.4%,较 2017 年提升 2.4 个百分点。

    三四线渐显疲态。三四线城市随着棚改政策弱化、供应增加、需求透支等因素逐步显现, 2018H2楼市逐步呈现疲态, 2018 年 9 月以来单月销售面积持续为负,且降幅有扩大趋势。

各线城市销售面积累计增速走势

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国地产行业市场调查及发展趋势研究报告

核心城市销售企稳,三四线销售下滑

数据来源:公开资料整理

    从销售均价来看, 2018 年全国销售均价 8737 元/平,较 2017 年上升 10.7%,其中 40 城、三四线均价分别为 12715 元/平、 6560 元/平,同比分别增长11.3%和 10.6%。

历年各城市销售均价走势

数据来源:公开资料整理

    限签及限价政策微调叠加高价盘入市增加, 推升核心城市均价。认为一二线城市均价提升主要原因:1)由于资金环境偏紧且政策未松, 2018 年房企推盘积极性上升, 中高端盘入市增加带动高价盘成交占比提升;2)下半年部分城市限价及限签政策微调。从核心城市单月销售均价走势来看,部分城市限价及限签政策调整的下半年成交均价更高。

    楼市降温带动下半年三四线均价回落。三四线城市尽管 2018 年销售均价上涨达 10.6%,但从单月销售均价走势来看,上涨主要在上半年, 在下半年尤其四季度, 随着楼市降温,三四线单月成交均价已呈现回落。

2018年各城市单月销售均价走势

数据来源:公开资料整理

    2、新开工:补库存叠加三四线抢开工,2019年前高后低

    2018 年全国实现新开工 20.9 亿平,同比增长 17.2%, 持续三年攀升; 其中 40 城与三四线同比增长10.3%和 21.4%, 三四线新开工占比较 2017 年提升 2.4 个百分点至 64.1%。 从 2018 年各类城市商品房新开工与销售比来看,均明显大于 1,意味着行业步入到补库存阶段。

各类城市历年新开工增速走势

数据来源:公开资料整理

各类城市商品房新开工与销售比

数据来源:公开资料整理

    展望 2019 年, 随着去化率下行及库存累积,预计新开工增速将逐步回落。但考虑三四线楼市逐步走弱,当前为三四线房企去库存窗口期,我们认为只要项目销售回收的现金流能覆盖预售前施工投入,三四线短期新开工仍会保持积极, 为全国开工提供支撑。 2018 年 12 月三四线单月新开工增速达25.5%,已连续四个月回升。回顾楼市降温的 2012 年,三四线新开工降幅(-6.6%)亦小于全国(-7.3%)。

各项城市 2018 年单月新开工增速走势

数据来源:公开资料整理

    从历史来看,住宅销售与新开工同步性明显,随着 2019 年住宅销售回落,住宅新开工增速将承压。我们用“历年累计住宅竣工-累计销售+(当前施工-当前竣工)”来衡量住宅库存,相比传统的“历年累计开工减去累计销售”,该指标剔除停工的死库存(历年停工在当年不复工,不计入当年施工)。按当前销售水平,全国住宅库存仅 0.30 年,处于近年最低水平。 认为即使 2019 年销售回落,但考虑当前住宅绝对库存处于底部,住宅新开工表现将优于销售,为全国商品房开工提供一定支撑。整体来看,预计 2019 年商品房新开工增速前高后低,全年同比微降。

目前住宅开工未售库存处近年较低水平

数据来源:公开资料整理

    3、土地:整体趋于降温,布局回归一二线

    2018 年下半年以来,楼市降温而地价未明显调整背景下,叠加资金面紧张,房企逐步放缓拿地节奏,土地溢价率大幅回落,流拍率持续上升。2018 年 12 月百城土地溢价率降至 7.5%, 2018Q4 土地流拍率上升至 18%。

2018H2百城土地流拍率逐步上升

数据来源:公开资料整理

    从全国数据来看, 2018 年全国土地购置面积 2.9 亿平,同比增长 14.2%。 从土地成交结构来看,核心城市地价回落叠加三四线楼市降温预期, 房企拿地逐步回归一二线, 2018 年 40 城土地购置面积同比增 7.3%,较 2017 年上升 4.9 个百分点。 从单月增速来看,除 12 月外,自 2018 年 9 月以来全国单月土地购置面积增速持续回落。

各线城市历年土地购置面积增速

数据来源:公开资料整理

2018 年单月土地购置面积增速走势

数据来源:公开资料整理

    从各家房企来看,2018 年十家主流房企拿地与销售面积比为 139%,较 2017 年下降 46 个百分点。考虑 2019 年房企依旧面临市场下行、资金偏紧的大环境,预计拿地投资仍将相对谨慎。

2018 年代表房企拿地销售比明显放缓

数据来源:公开资料整理

    尽管短期三四线楼市存在调整压力,房企拿地亦逐步回归一二线。但中长期来看, 一线城市土地稀缺,未来潜在供应相对有限,加上三四线贡献全国销售面积的 60%以上。从规模维持及扩张考虑,二线及强三线仍将是中长期主流房企布局争夺的主战场。

三四线贡献全国销售及拿地的 60%以上

数据来源:公开资料整理

    4、竣工:紧资金致节奏放缓,2019 年有望回升

    由于房企从资金最大化利用角度,放缓预售到竣工的施工节奏, 2018 年全国竣工同比下降 7.8%,且绝对量跌破过去五年 10 亿平米的平台, 其中 40 城和三四线竣工分别下降 8.5%和 7.4%。

2017-2018年竣工持续负增长

数据来源:公开资料整理

2018年单月竣工增速走势图

数据来源:公开资料整理

    展望2019年,认为房企不可能无限制延缓竣工期限,考虑到 2017、 2018 年竣工已连续两年负增长,而 2014-2018 年累计销售期房 57.7 亿平米,远大于同期竣工(50.9 亿平),且 2015-2018年期房销售明显回升, 因此无论从建设周期还是交房周期看,未来竣工增速有望回升。值得注意的是,若 2019 年行业资金面超预期恶化,不排除部分中小房企停工及三四线楼盘烂尾风险,从而导致竣工低于预期。

2016-2018年期房销售明显增长

数据来源:公开资料整理

    5、投资:高位回落,2019年同比微增

    分城市来看,2018 年 40 城及三四线投资同比分别增长 5.4%和 14.6%,认为三四线投资高增长主要因:1)三四线新开工积极带动 2018 年施工面积增长 6.6%;2)2017-2018 年房企拿地下沉为土地购置费提供支撑。 考虑 2018 年下半年开始房企拿地逐步回归一二线,预计2019年三四线与核心城市房地产投资增速差将趋于收敛。

各类城市历年投资增速走势

数据来源:公开资料整理

各类城市单月投资增速走势

数据来源:公开资料整理

    整体来看,由于新开工绝对值超过竣工,施工面积仍将保持一定增速; 但楼市下行及资金偏紧仍将影响房企施工意愿,预计施工强度微幅下滑;土地购置费受拿地下滑及高基数影响将同比下降。在施工强度降 1%、新开工降 2%、土地购置费降 10%的中性假设下,预计 2019 年地产投资同比增长2%。
历年施工面积增速持续保持增长

数据来源:公开资料整理 

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